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房地产开发企业破产债权清偿顺序的基本原则与具体内容

添加时间:2019-05-08 11:27 来源:未知 作者:优选论文网
  摘要:在确立房地产开发企业破产债权清偿顺序过程中应当始终坚持公平原则, 遵循实质公平, 对于需要法律予以突出保护的利益应当给予优先保护, 并严格按照有关法律和政策所确定的标准。基于企业破产法, 破产费用及共益债务应当排在第一顺位进行清偿, 除此之外, 应当将被拆迁人的利益置于绝对的优先地位;当购房人的债权与建设工程价款的优先权发生冲突时, 应当综合考量购房人是否属于消费购房人;因定金也是消费者购房款的一部分, 尤其是定金的本金部分, 应当与消费购房人的债权受到同样的保护。
  
  关键词:房地产开发企业; 破产债权; 被拆迁人; 消费购房人; 建设工程价款;
 
  
  一、明确房地产开发企业破产债权赔偿顺序的必要性
  
  房地产开发企业是指依据城市房地产管理法的有关规定而设立的, 具有企业法人资格, 在国有土地上从事房地产开发经营的实体。房地产开发企业以营利为目的, 专门从事房地产开发和经营。随着近几年国家对房地产开发行业的调控力度进一步加强, 期房交易市场热度逐渐降温, 以及房地产开发本身就是一项高投入、周期长的投资过程, 诸多方面的原因累积在一起导致了近些年房地产开发企业融资以及资金回笼难度增加, 进而导致房地产开发企业破产现象进一步加剧。在这种情况下, 为了能够妥善处理好不同社会群体之间的利益平衡问题, 明确房地产开发企业破产债权的赔偿顺序就显得尤为重要。由于房地产开发企业所代表的利益群体具有广泛性和多样性, 较之一般企业的破产程序更具有复杂性。厘清房地产开发企业破产债权的清偿顺序, 并不是增加破产企业的破产财产, 而是希望通过寻求公平合理的破产债权清偿顺序, 以达到促进房地产企业健康发展、平衡各方利益、维护社会稳定和经济有序发展的目的。
  
  第一, 近年来, 因为自身经营管理问题以及融资难度增加等各方面原因, 导致房地产开发企业破产现象屡见不鲜。与其他种类的公司破产不同, 房地产开发涉及到国计民生, 无论是其所提供的大量就业岗位还是高额的房价给各个家庭所带来的负担, 都导致了房地产开发企业破产债权涉及范围广泛, 一旦不能够及时妥善地处理好这些问题, 都将有可能造成社会矛盾激化等问题。
  
  第二, 房地产开发企业破产债权人可能涉及到方方面面, 既包括在房地产开发初期因为融资或者贷款等方面的需要而将尚未建成的房屋为银行等金融机构办理抵押登记的金融债权人, 也有在房地产开发过程中所发生的建设工程承包人以及普通劳动者的债权, 还有在期房买卖合同中的购房人的债权等。法律需要去平衡不同利益主体之间的债权, 以达到维护社会和谐稳定发展的目的。
  
  第三, 目前国内立法中有关房地产开发企业破产债权的清偿顺序, 除了《企业破产法》的一般规定以外, 还包括其他法律、司法解释和批复等。例如2002年6月27日施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 (以下简称《批复》) 第一条和第二条、2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 (以下简称《查扣冻规定》) 第十七条以及2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条, 都对房地产开发企业破产债权的清偿顺序作出了规定, 这就极容易导致在实务过程中由于适用法律依据的不同而导致最终的审判结果存在差异。对于不同案件应当选择适用怎样的法律规范, 也成为了当下亟需解决的问题。
  
  二、房地产开发企业破产债权清偿顺序的基本原则
  
  如何确定破产债权清偿顺序, 不仅仅是立法技术上的难题, 同时也要兼顾平衡不同主体的利益。清偿顺序并不是增加或者减少破产财产, 而是调整不同利益主体所能实现的债权额。而房地产开发更是关系到国计民生, 关系到国家安定和社会稳定, 所以对于房地产开发企业破产债权清偿顺序的确定更需慎之又慎。房地产开发企业破产更是牵涉诸多重大利益, 某类债权清偿顺位的确定, 往往会牵一发而动全身, 影响到各方当事人的利益平衡格局[1].正因如此, 确定破产债权清偿顺序所应遵守的基本原则就显得尤为重要。
  
  公平原则是破产程序应当实现的最重要的价值目标, 同时也是破产程序贯穿始终的基本原则[2].确定破产债权清偿顺序, 笔者认为应当始终坚持公平原则。此处的公平, 在笔者看来即具体问题具体分析。具体而言, 首先对于不同种类的债权, 应当区别对待, 优先保护需要法律予以特殊保护的债权;其次对于相同种类的债权, 应当相同对待, 即按比例进行清偿。
  
  公平原则, 包含着实质公平与形式公平。所谓的形式公平, 即追求债权在形式上的平等, 对于债权按照统一标准平均分配, 而实质公平则是以追求正当性作为价值目标, 对于债权债务关系区分不同种类并加以区别对待。结合我国的国情和社会政策, 笔者认为在确立房地产开发企业破产债权清偿顺序过程中应当遵循实质公平, 对于需要法律予以突出保护的利益应当给予优先保护。同时在确定某一利益是否属于法律所应当优先保护的利益时, 应当慎之又慎, 严格按照有关法律和政策所确定的标准。确立权利顺位应当从以下几个方面进行综合考量:第一, 结合市场经济发展的客观规律, 立法者在侧重保护某一利益主体的同时, 势必会损害到其他的利益主体, 但是损害范围应当控制在不得消除其他利益主体对市场参与的热情和激情。破产应保护商业法中规定的债权人享有的权利和各种优先权, 以保障债权人的合法预期, 促进商业交易的稳定性, 强调破产法应承认抵押债权, 对有抵押权的债权人进行分配时, 公众利益一般应次于私人利益, 享有优先于抵押权权利的当事人数量应维持在最低水平[3].第二, 一旦确定好房地产开发企业破产债权清偿顺序应当确保贯彻执行, 避免朝令夕改等情况发生。现实情况总是比理论更具有复杂性、多样性, 但是笔者认为, 在处理类似问题过程中应当尽量减少甚至避免运用特殊规则去处理相关问题。因为特殊规则的运用可能会导致适得其反的结果, 非但不能使破产债权的分配体现公平, 更有可能会将问题进一步复杂化, 不利于问题的处理。
  
  三、房地产开发企业破产债权清偿顺序的具体内容
  
  正如笔者在前文中所提到的, 目前国内对于房地产开发企业破产债权清偿顺序并没有在立法上予以统一, 除了《企业破产法》的一般规定外, 其他特殊的利益主体需要优先保护的内容都分散在司法解释、批复之中, 并没有形成一个统一的标准。对于厘清破产债权清偿顺序所应当遵循的法理基础, 有观点认为“破产法除创造新的优先权外, 其他法律规定的优先权顺位安排和效力相关联时, 其效力必然及于破产法律关系中”[4].结合目前国内涉及到破产债权清偿顺序的有关法律法规及批复等相关内容, 现在能确定的就是基于《企业破产法》的立法目的, 破产费用及共益债务应当排在第一顺位进行清偿, 这也是为了使其他债权人的债权能够得到有效清偿。除此以外的其他债权, 笔者将从被拆迁人权利、购房消费者权利、建设工程价款优先受偿权等现实生活中较为常见的债权种类进行具体分析。从确定破产债权清偿顺序的基本原则出发, 以期能对现实生活中类似的纠纷提供解决方案。
  
  (一) 被拆迁人的利益保护
  
  在2011年1月的《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式施行以前, 房地产开发商可以与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同, 从而成为拆迁人。虽然在该办法施行之后, 原则上拆迁人只能是市、县级以上人民政府, 但是在现实生活中仍然存在一定数量的房地产开发商作为拆迁人。在这种现实背景下, 就可能出现作为拆迁人的房地产开发商破产后, 被拆迁人的利益应当如何进行维护的问题。现在的拆迁安置房一般是以期房为主, 也就是说房地产开发商是先将被拆迁人原有房屋拆掉之后才会重新建设新的安置房, 在拆迁和安置之间往往会出现一定的间隔时间。作为拆迁人的房地产开发商和普通的房地产开发企业一样, 都可能会出现各式各样的原因从而导致公司破产, 在这种情况下, 笔者认为应当将被拆迁人的利益置于绝对的优先地位。得出这样的结论主要考虑到三个方面:第一, 被拆迁的房屋在绝大多数情况下是被拆迁人的唯一住房, 在被拆迁人取得拆迁安置房之前往往是通过租房的方式解决个人乃至家庭的居住问题, 拆迁安置房对他们而言是安身立命的根本;第二, 房屋之所以需要拆迁往往是根据地区发展的需要, 原有住房影响到该地区的经济发展。城市化促进了经济的发展, 也让居住更加集中, 高层建筑往往能在有限的土地资源内更大限度地解决多数人的住房问题。被拆迁人同意签订房屋拆迁安置补偿合同也是为了公共利益, 牺牲了自身的一部分利益, 在这种考量下, 被拆迁人的利益也值得予以优先保护;第三, 房地产开发商无论是将国有土地使用权用作抵押还是将土地上的建筑物用作抵押, 其前提条件都是其已经取得了该地国有土地使用权。无论是城市的国有土地使用权还是农村的集体土地所有权, 被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同, 拆迁人获得该地的土地使用权都发生在拆迁人为抵押权人办理抵押登记之前。只要抵押权人在交易之前尽到合理的注意义务, 都能够有效避免由于被拆迁人权利优先性所带来的信用风险。最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款中规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权置换形式订立拆迁安置补偿协议, 明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置, 如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人, 被拆迁人请求优先取得补偿安置房的, 应予支持。”该条款也从侧面体现了被拆迁人取得拆迁安置房的权利应当置于优先保护的地位。
  
  (二) 购房人债权与建设工程价款的优先权价值衡量
  
  《批复》第二条的宗旨在于保护消费购房人的权益, 实践中出现的类似案件法官也多以该条内容作为判案依据。但是对于何为消费购房人, 《批复》并未对此作出进一步说明。正如阿列克西所言:“法律语言具有模糊性, 规范之间有可能发生冲突, 这需要法律解释路径立足于法律解释的个别化。”[5]
  
  首先, 对于何为“消费购房人”, 何为“非消费购房人”, 应当进行明确界定, 这是在进行购房人与建设工程价款的优先权价值衡量中所必须要解决的问题。近些年来, 房地产交易市场的价格居高不下, 房地产开发往往会带来高利润、高收益, 房屋的作用已不仅仅是用作居住使用, 更是投资收益的重要手段之一。在某些情况下, 尽管一个人名下可能没有任何不动产, 但是其在一线发达城市买房用作投资的可能性也远远高于用作居住的可能性;即便一个人名下可能已经存在不动产, 但继续购买房屋也并非代表其就一定是用于投资收益, 其代表的可能是其背后需要其负担抚养义务的其他人。对于如何区分消费购房人, 笔者认为不能简单地以购房人名下是否存在其他房产作为区分依据。
  
  其次, 最高人民法院在作出《批复》时, 其出发点确实是出于保护消费者的利益, 但是在现实生活中某些法官在处理案件过程中为了能够尽快审结案件, 也为了减少自身的办案压力, 在审理案件过程中, 不分情况地统一适用该《批复》的内容。这种情况不仅对法秩序无益, 更是让政策目的不能实现。在这里笔者将通过一个真实案例进行说理。福华建筑公司作为承包人承包了丰兰公司的某一建筑工程项目, 丰兰公司未支付全部的建设工程价款, 之后丰兰公司向债权人殷某借款, 在借款到期后由于不能及时清偿, 丰兰公司即将涉案房屋过户给殷某用作抵债, 随后丰兰公司破产。在本案中丰兰公司作为破产程序中的债务人, 福华建筑公司享有建设工程价款优先受偿权, 殷某作为涉案房屋的买房人。如果仅仅依据该《批复》的规定, 则涉案房屋应当归属殷某, 优先保护殷某的利益。但这样的处理方式在笔者看来既不具有“合理性”, 也不具备“可接受性”.在本案中殷某很明显不是作为消费购房人, 不应当赋予其对抗建设工程价款优先受偿权的权利。所以, 当购房人的债权与建设工程价款的优先权发生冲突时, 应当综合考量购房人是否属于消费购房人。一旦购房人符合消费购房人的条件, 则依据《批复》的规定优先保护消费购房人的利益;而若购房人属于非消费购房人, 则应当具体分析破产案件具体情况, 对破产财产进行分配。
  
  (三) 消费购房人定金债权顺位
  
  在商品房买卖过程中, 消费购房人往往需要经历从债权人到物权人的过渡, 商品房买卖合同履行程度的不同, 消费购房人对于破产程序中涉及到的房产的物权期待权也会不同, 对于消费购房人的保护力度也应当有所区别。这其中消费购房人仅仅支付完定金可以作为一种最为突出的情况。以美国为例, 美国破产法规定:“若自然人为个人, 家庭或日常家用而购买或租赁商品, 并提前支付定金或押金, 债务人破产时, 可优先受偿, 只是上限不得超过1 800美元。”笔者认为, 定金也是消费者购房款的一部分, 也应当受到消费购房人权利的保障, 尤其是定金的本金部分, 应当与消费购房人的债权受到同样的保护。至于在定金罚则中如果是房地产开发企业因为破产原因而未能履行商品房买卖合同, 对于需要双倍返还中除本金部分, 应当作为普通债权进行清偿分配。
  
  四、总结
  
  房地产开发企业破产程序牵涉到方方面面的利益, 而其中有相当一部分债权更是涉及到国计民生, 不仅有银行等金融机构所代表的抵押权、体现劳动者劳动报酬的建设工程价款优先受偿权, 更有消费购房人所体现的生存权利。在房地产开发企业破产程序中合理分配破产财产, 除能体现政府和最高人民法院各项文件的政策目的以外, 也是维护社会稳定、安定团结的重要措施。
  
  参考文献
  
  [1]夏正芳, 李荐。房地产开发企业破产债权的清偿顺序[J].人民司法, 2016, (5) .  
  [2]伊藤真。破产法[M].刘荣军, 鲍荣振, 译。北京:中国社会科学院出版社, 1995.
  [3]王欣新。职工债权在破产清算中的优先顺序问题[J].法学杂志, 2005, (5) .  
  [4]李雪田。论破产优先权[J].当代法学, 2008, (5) .  
  [5]阿列克西。法律论证理论--作为法律证立理论的理论性辩理论[M].舒国滢, 译。北京:中国法制出版社, 2002.
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